2007年10月1日起施行的《物权法》对业主的物权作了明确规定。
　　有了这个规定，各种错综复杂的“小区纠纷”真的都迎刃而解了吗？不可否认，《物权法》的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，但维权的路还是漫长而坎坷。

　　小区车位成为开发商疯狂套现的砝码
　　李小姐是住在杭州城东的一位业主。自从2007年3月《物权法》最终敲定之后，房屋开发商便上演了“最后的疯狂”，而李小姐原本平静的生活也随之被打破。
　　“我们小区的车位已经涨到了十七八万一个。”李小姐说，自从两年前结婚后便和丈夫合计花了五六万元买了一辆小车。出行是方便了，可停车的烦恼也紧跟而来。由于小区车位异常紧张。万般无奈的李小姐只能每天将汽车靠边停放在小区门口的马路边，人来车往的马路每天都非常繁忙，磕磕碰碰对于李小姐来说早已见怪不怪。
　　2006年年中，小区物管告知李小姐已经有空余车位可以租用，费用是每月200元。虽然是一笔不小的开支，但为了求个安稳，李小姐还是咬咬牙将车位租了下来。原来以为这样的日子可以一直安心地过下去，谁知道，2007年3月，当《物权法》最终敲定并将于10月1日实施之时，房产开发商却忽然通知，小区车位将不再实行租赁，如果要停车必须向开发商购买车位。
　　“最开始的价格是每个停车位10万元，后来就一个劲儿的往上涨。”李小姐说，开发商的通知一出，小区里也是一片哗然，咱买的车都只要五六万，一个车位却要十多万，这哪里还用的起。小区里和李小姐有相同感受的业主并不在少数，大家再一次将车停在了小区门口的马路边。

　　小区车位是香饽饽还是烫山芋
　　日子一天天过去，看着汽车表面越来越多的伤痕，李小姐心里越来越不是滋味，她想要通过法律手段来维护自己的权益。然而令李小姐感到遗憾的是，在她与开发商签订的购房合同中并未明确约定车位、车库的归属。虽然当时的《物权法》草案规定，无约定或约定不明的车位、车库，属于业主共有。但在最终出台的《物权法》中，“业主共有”的范围却大大缩水了，仅仅局限于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》同时还规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
　　这也就意味着对开发商来说，在10月1日《物权法》正式实施前出售这些产权不明晰的车位进行套现成了一个最佳时机。一位多年从事房地产开发的项目经理告诉记者，其实在他们业内看来，这一波“热卖”的兴起是再正常不过的事情。一部法律出台之后，必定会有更多的配套法规、司法解释等出台，对于开发商而言这些产权不明晰的车位既是香饽饽又是烫手山芋，还不如在《物权法》实施前将它们变成现金落袋为安。
　　国纲律师事务所杭州分所律师刘涛告诉记者，对于车位、车库的归属，《物权法》目前实行的是“约定优先”，这当然是契约民事法律的自治原则。然而在现实环境中，弱势的业主与强势的开发商相比，完全不具有对等的谈判能力，所谓的“约定”很可能演变为扩张开发商利益的“霸王约定”。车位、车库资源的短缺，意味着无论开发商如何漫天要价，业主也只能接受“约定”。而业主与开发商在信息资源、取证能力等方面的严重失衡，又意味着对于那些建设成本已经暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位，开发商可以通过“约定”肆无忌惮地重复出售。

　　强烈抵制开发商卖“公用”车位
　　如果说杭州的李小姐碰到的停车问题已让她感到头疼，那么台州的鲁先生所在小区开发商的做法更是让全体业主目瞪口呆。
　　2007年12月27日，鲁先生给记者打来电话诉说了自己的遭遇。鲁先生告诉记者他是2007年8、9月份刚刚搬进现在所住的小区。小区分为地下车位和地上车位，考虑到费用问题，业主大都选择地上车位停车，每月只需交纳几十元的占道费和物业服务费后，就可将车停在沿着小区绿化带的便道上。虽然这种做法招来了很多“无车族”的异议，但毕竟也不影响通行，几个月下来大家过得相安无事。
　　可过了不久，小区物业公司忽然贴出通知，称要将这60多个停车位的使用权进行销售，每个车位的价格是5万元。与此同时，物业公司还要继续收取每月几十元的管理费用。通知一出小区里立刻一片哗然，很多有车一族也是怨声载道：“这不是抢钱吗？现在没有购买这些车位，停车也是每月几十元。花5万元买下车位居然还要收取每月几十元的管理费。再说了，这些车位你有什么权利进行销售呢？本来就是公摊面积，应属全体业主所共有。”
　　业主们的抵制声可谓一浪高过一浪，开发商的叫卖声也一浪高过一浪，甚至宣称如果不出5万元买下车位就不能将汽车停在小区内。针对开发商的说法，小区业主也自有一套说法，鲁先生告诉记者，很多业主已经详细研究过《物权法》，如果开发商再有什么举动，他们将拿起法律武器捍卫自己的权利。
　　“《物权法》及新修订的《物业管理条例》10月1日实施后，不少人对于小区停车位的相关问题仍旧认识模糊。”国纲律师事务所杭州分所律师刘涛说，在他看来，《物权法》规定了两种确定停车位权属的方式，即：根据约定确定和根据法律确定。根据约定确定是《物权法》第74条规定的，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据法律确定是《物权法》第74条规定的，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，业主要识别小区内停车位是靠约定的还是靠法律确定的，首先应该了解小区规划中哪些地点设置了停车位，然后针对这些停车位，看自己与开发商之间的售房合同或者关于车位租售合同来确定其归属。如果小区规划中没有设置停车位，后来设置了停车位，而且是在小区业主共有的场地或道路上设置的，其权属应归业主共有，即使开发商或物业服务企业对这些停车位进行租售或赠予，也是违法和无效的。

　　小区停车库在异变
　　“买房时开发商拍着胸脯保证，小区停车是多么多么的宽敞，停车是多么多么的方便。可是入住一年多之后，原本的车库早已换作他用。”杭州的鲍先生指着小区内的车库告诉记者，有些开出了杂货店，有些变成了洗衣房，更有的成了外来务工人员的临时居所。
　　记者看到这些鲍先生所说的车库基本都为独立车库，门口还安装了卷闸门。很多业主都认为这些所谓的独立车库其实就建在楼房的底层，开发商建造车库的成本其实早已在房价中得到“消化”，既不能拿去再次销售更不能如此随意的变更用途。
　　有业主告诉记者，由于车库被挪作他用，小区矛盾异常突出，有的将汽车停在了马路上，有的干脆将汽车停进了绿化带。退一万步说，即便开发商真的可以改变车库用途也可以进行销售，那么根据《物权法》规定，业主也有优先权啊，开发商为什么在业主毫不知情的情况下，擅自将车库销售给了那些小区以外的人呢？
　　目前，鲍先生等业主已打算对开发商进行起诉。
　　国纲律师事务所律师刘涛告诉记者，根据《物权法》七十四的规定，小区业主有优先购买车库的权利，也就是说在价格等相同情况下，开发商不能将车库销售给业主以外的人员。而至于这些车库是否已在房屋销售时被“消化”，那还得看当初房屋建造之前的规划情况，不能一概而论。